不動産投資のリアルを公開します(埼玉県サラリーマン大家)

不動産投資について聞いたことはありますか?
「投資」といっても実態は「不動産賃貸業」という「事業」を行うことになります。

私はサラリーマン大家を初めて6年目に入りました。
アパートを買って毎月家賃収入がある」と言うと、かな~りびっくりされます。
(職場で話すと「あの人副業やってる・・・」とウワサされちゃうからイイコは言わないほうがいいよ!)

  • 「大家さん」って元々土地を持っている地主が出来る仕事じゃないの?
  • 会社員しながらできるの?
  • 危なくないの?(借金して大変じゃないの?)

そんな疑問に私の実例を交えてお答えします!

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年間収支概要と購入時の状況

私は埼玉県と栃木県に、2棟の築30年を超える小さめのアパートを所有しています。(1k×6戸、2DK×4戸)
不動産賃貸業を行う、として日本政策金融公庫よりお金を借りて(各20年ローン)購入しました。

年間収支

  • 満室時の家賃収入(年間):430万円
  • 管理費:28万円
  • 固定資産税:12万円
  • 火災保険料:6万円
  • その他経費(共用部電気代、振込手数料等):8万円
  • ローン支払:203万円

ということで、ざっくり言うと
年間約170万円が手元に入ってきています。
(家賃426万円-各種経費合計26万円-ローン支払203万円=173万円)

しかも! 普段は管理会社さんに丸投げで、実際に自分でやっていることといったら保険の更新処理と確定申告だけなので、まさに不労所得です。
会社の給与のほかに170万円自動的にやってくるなんて、もうやめられません。
ですが、会社員をリタイア出来る金額には程遠いです。

※手元に入ってくるお金はローンの返済期間で変わるので、実際に安定経営かどうかはまた別の話になりますのでご注意ください。

物件詳細①

物件1:埼玉県坂戸市1K×6戸の木造アパート

【購入時(2014年)の状況】

  • 築31年
  • 購入価格:1550万円
  • 年間家賃収入:242万円
  • 表面利回り:15.6%
  • 借入金額・金利:1650万円、2.3%
  • 借入期間:20年

こちらの物件は購入時6部屋中3部屋が空室で、大きくリフォーム工事が必要だったので、購入金額より借入金額が多いオーバーローンとなっています。
(今はまずあり得ない条件です…)

購入時の諸経費150万円、最初のリフォーム180万円で、合計330万円を使いました。
自己資金は230万円使用しました。(100万円はローンから補填されたと考えて)

物件詳細②

物件2:栃木県足利市2DK×4戸の軽量鉄骨アパート

【購入時(2015年)の状況】

  • 築29年
  • 購入価格:1550万円
  • 年間家賃収入(想定):193万円
  • 表面利回り:12.4%
  • 借入金額・金利:1550万円、2.2%
  • 借入期間:20年

この物件2は、部屋数に対し駐車場が1台分足りないため、別途近くの駐車場を借りています。その分余計な経費がかかっています。
さらに、商談時は満室だったのですが契約直前で1部屋退去になり、その後の募集では4000円下げてやっと入居がある状態なので、表面利回りは下がりました
さらに悪いことに、その入居者も1年で退去し、2019年5月現在も空室のままとなっています(涙)

購入時の諸費用で150万円自己資金を使用しています。
現在の1部屋空室の状態では、年間135万円の収入となっています。

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修繕費にお金がかかって自己資金を回収できていない

築古物件は修繕費がかさみます。
物件1(埼玉県)は5年目に入りましたが、昨年度に外壁塗装で170万円かかってしまいました。
物件1は年間240万円の家賃収入がありますが、ローンで年間105万円の支払が発生します。返済比率は44%です。

物件を購入した2014年~2018年の間にいただいた家賃は1000万円に上りますが、物件取得費150万円・室内の修繕費180万円・外壁塗装170万円・その間のローン支払い440万円を引くと…
なんとたった60万円しか残りません

家賃1000万円もらったのに…自己資金230万円を回収しきれていない計算になります。

物件2は今まで大きな修繕費がかかっていませんが、近いうちに外壁塗装で150万円程度必要になります。2015年~2018年で370万円の家賃収入がありましたが、ローン返済270万円なので、こちらも初期投資の自己資金150万円を回収できていない状態です。

それでも不動産投資を続ける理由

ここまで読んでくださった皆さん

自己資金回収できてないじゃん! 不動産投資ってやっぱりダメだわ~

って感じますよね。

でも大事なことがひとつ!
ローンを返済した分、不動産という資産が増えています

手元の通帳残高は増えているようで増えていないのが現実です。
しかし、不動産という土地や建物が自分の資産になっているのです。
しかも、ローン返済はもらった家賃の中から支払いができています。(空室が増えると毎月自分の会社勤めの給料から支払う羽目になりますが。)

そしてローン支払いが済んだ分は含み益となります。
私の物件1のローン残高は1300万円程度ありますが、土地の価格が1600万円あります。よって売却した場合300万円のプラスになります。売却を数年遅らせれば、売却益は増える見込みです。しかも、せっせと家賃を生み出しながら、です。
初期投資は必要でしたが、今年中に回収できる見込みです。(しばらくは大きな修繕が発生しないので)

つまり
自分のお金を使うことなく不動産資産を手に入れることが出来るのです!

しかも銀行からお金を借りて大きな金額を使うことが出来ます!
(レバレッジをかけられます)

これが不動産投資の魅力です。
不動産はすごいです。特に土地は土地そのものに価値があります。
だから銀行がお金を貸してくれます。共同担保に不動産を指定されることもあります。

株式投資を行いたい、といっても銀行はお金を貸してくれません。
でも不動産経営シロートの私が「賃貸経営するんでお金貸してください」と言ってお金を借りて実際に投資を行えています。(もちろん問題のない物件を探し出して、銀行にいろいろ説明したりはありますが)

そして毎月入ってくる家賃が気持ちの安定になります。
会社に固執しなくていいんだ…と思えば、意外と嫌な仕事も楽しんでやれるようになりますし、もう少し物件を増やしていけばセミリタイアも見えてきます。

そんな話をリアルには中々出来ないのでブログに書いてみました。
興味のある方の参考になれば幸いです。

おしまい。

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