アパート２棟の大家をしてます。兼業ワーママ大家のたつきです。
少し前になりますが、楽待で見積依頼をして外壁塗装を行いました。
見積依頼の敷居が高いように感じているかもしれませんが、初めてでも見積依頼をして、塗装を行うことが出来ました。
不動産投資をしていて不安になる原因の一つは、リフォームでぼったくられる可能性があることだと思います。
不動産投資を始めたいけど外壁塗装ってどうしたらいいの？？
しっかり見積比較すれば大丈夫！
相見積を取って比較すれば問題ありません。信頼できるリフォーム会社にきっと出会えます！
一括見積の進め方と、私の見積・外壁塗装の結果についても記事にしています。
参考になれば幸いです。
初めての外壁塗装は一括見積から始めよう
①相見積を依頼する
②見積書の比較
③見積金額の比較
④面談して工事内容を確認
⑤不採用の業者さんへのお断りメール
①相見積を依頼する
初めて不動産の外壁塗装を行うときにするべきこと。それは相見積です。
相見積を取ることは怖くありません。
私の場合は楽待で見積依頼を行いましたが、他の一括見積できるサイト（外壁塗装の窓口など）からでも良い思います。
依頼時に物件の住所や構造を入力する必要があるので、手元に資料を用意してから行います。
塗装業者さんが現地確認に入るので、事前に管理会社へ一報入れておくほうがスムーズです。
②現地レポート・見積書の比較
10日ほどで見積書が手元に届きます。
メールで来ることが多いのですが、業者さんによっては郵送で届きます。
見積と一緒に現地確認レポートをつけてくれる業者さんが多いです。
レポートの精度や見積書に細かく情報を記載しているかが業者の誠実さを表す指針です。
しっかり比較しましょう。
③見積金額の比較
工程単位で大まかに振り分けて、金額の比較を行います。
『面積×単価』の積み重ねになっているのがわかると思います。
面積を必要以上に大きく書いている会社は候補から外します。
- 施工面積
- 塗り工程が３回塗りになっているか
- 塗料の内容
塗りの単価は下塗り、１回目、２回目を合わせて比較します。
２回塗りの業者は論外です。候補から外します。
塗料はシリコン系がコスパが良いと思います。
塗料の名称が見積書に書かれているので、どんな塗料なのかネットで検索して確認します。
ウレタンの場合は価格が安いけれど耐用年数が下がります。
④面談して工事内容を確認
見積書・現地調査レポート・見積金額の比較をして、外壁塗装を依頼する業者を絞り込んだら面談をして工程を確認してください。
工事に入る前に物件の入居者だけではなく、周辺住民の方にお知らせしてもらえるのかも確認しておくと良いでしょう。
見積でよくわからなかった工程について質問して、疑問をなくしましょう。
⑤不採用の業者さんへのお断りメール
工事をしてもらう業者さんが決まったら、すぐに他の業者さんには断りの連絡を入れます。
ネットの一括依頼の場合はメールで見積が来るので、その連絡先に返信でOKです。
断った後にしつこい営業がくるようなことはありませんので、ご安心ください。
私が外壁塗装業者を選定した時のこと
私の場合、２度一括見積を行いましたが、一番低価格の見積もりを出してくれた業者さんが一番丁寧な現地レポートや見積もりの詳細を送って下さいました。
一つ一つの工程で金額を比較して、事細かく価格交渉をすることも手法としてはアリかもしれませんが、トータルで一番メリットのある提案をしてもらえたので、細かい価格交渉は行いませんでした。
細かく値切って嫌な思いをさせるより、対価をきちんと支払って良い仕事をしてもらう方が良い関係を築けると思います。
楽待【大家さんの味方】の外壁塗装見積
どれくらい費用がかかるのか全く分からなかったので、見積比較をするために楽待で見積依頼を行いました。
楽待を選んだ理由は、不動産投資に特化しているサイトなのと、当時は成約で３万円キャッシュバックがあったためです。（キャッシュバックキャンペーンは2021年７月に終了）
楽待での見積結果について
エリアによって見積提案数が違う
私は、埼玉県と栃木県にアパートを所有していて、２回楽待で見積依頼を行いました。
依頼できる会社数と、提案された数に差がありました。
| エリア | 依頼数 | 提案数 |
|---|---|---|
| 埼玉県坂戸市 | ５社 | ４社 |
| 栃木県足利市 | ２社 | １社 |
埼玉の物件では最大の５社に見積依頼を送ることが出来ましたが、栃木の物件の時は２社しか選択肢に出てきませんでした。
すべての会社から見積が来るわけではない
２回一括依頼して２回とも、１社からは回答が来ないという結果でした。
すべての会社が回答してくれるわけではないようです。
回答が来ない理由は不明です。私の物件が小さくて対象外なのか、先方の業務が立て込んでいて手が回らなかったのか…。
２週間待って何のアクションもない場合は、検討先から外しました。
一括見積依頼で困ったこと
一括依頼時の要望欄に
「平日〇時～〇時は会社にいるため電話に出られません。メールで連絡してください。」
と記載したにもかかわらず電話をしてくる会社がありました。
会社には不動産投資をしていることは秘密なので焦ります。
見積依頼後には電話をしてくる会社があると思っていてください。
先方もオーナーが本気で工事を発注するつもりなのかを確認したいのかもしれません。
（時間を配慮してもらえないのは困りますが…）
塗装金額ついて
埼玉県坂戸市のアパート（2018年）
・２階建てアパート（１K×６）
・床面積：144㎡
このアパートでは
・外壁塗装：105万円
・ベランダや階段の波板（雨除けのパネル）交換：13万円
・瓦屋根補修：28万円
合計148万円（税込）かかりました
栃木県足利市のアパート（2021年）
・２階建てアパート（２DK×４）
・床面積：171㎡
・外壁塗装：125万円
・屋根塗装・ブリッジシール・：45万円
合計170万円（税込）でした。
外壁塗装金額相場
小さめのアパートですが、150～200万円程度かかりました。
壁を塗るだけなら100万円くらいなのですが、屋根の補修も同時に行ったので、支払いが増えました。
屋根の補修を放っておいて雨漏りが起きたら入居者さんも困りますし、急に工事の依頼をするのも大変なので、同時に対応してもらいました。
外壁塗装依頼先
２棟目の栃木県のアパートについては、一括見積依頼と同時に１棟目をお願いした会社にも見積依頼を行いました。
楽待での見積依頼ではエリア外のためか候補に挙がらなかったのですが、相談したところ対応エリア内と回答を頂いたので。
結局、２回とも同じ会社に外壁塗装をしてもらいました。
私が外壁塗装をしてもらった会社はこちらです。
まとめ
私のアパート外壁塗装の記録はいかかでしたか？
これから不動産投資を始めようと思っている方は、金額の大きさに驚かれるかもしれません。
でも、建物のメンテナンスをしていかないと、朽ちてしまい家賃収入が無くなってしまいます。
不動産投資は不動産賃貸という事業です。
お金を生んでくれる物件のメンテナンスには、どうしても費用が必要です。
コスパ良い修繕工事のためには、相見積が必須です。
相見積には、一括見積サイトが便利です。
楽待の一括見積や外壁塗装の窓口などを使って、まずは一括見積から始めてみてください。
見積をもらってみて予算が厳しい場合は、資金が貯まってから再度お願いしても良いと思います！
不動産投資のリスクは、情報不足によるものが大半です。
しっかり情報を入手して、リスクを減らした不動産投資をしていきましょう♪
